Boletim Jurídico – Assejepar

Boletim Jurídico – Assejepar
Lei de Locação / Notícias

Contrato imobiliário de aluguel de imóveis de pessoa física e cláusula abusiva

Resumo

O presente trabalho aborda uma reflexão sobre as cláusulas abusivas nas relações de contrato, ou seja, analisa a inserção da cláusula abusivas nos contratos celebrados entre locador e locatário e suas consequências jurídicas. O julgamento de tais cláusulas, segundo os princípios da boa-fé, da equidade e outros, exigirá, por parte do intérprete nova postura, sob a égide da Lei 8.245/91, modificada cada pela Lei 12.112 de 09 de dezembro de 2009. Fulminando-as de nulidade, com o propósito de minimizar sua ocorrência em futuros contratos e estabelecer o equilíbrio nas relações contratual. Nos contratos de imobiliário de aluguel de casa, para configurar o dano extrapatrimonial, basta a simples inserção de cláusulas abusivas, devendo o locador indenizar o locatário e que, em virtude de seu caráter punitivo e inibitório, será o meio mais eficiente de controle social.

Palavras-chave: Contrato, locador, locatário, imóvel.

Abstract

The present work addresses a reflection on unfair terms in contractual relationships, that is, it analyzes the insertion of unfair terms in contracts concluded between lessor and lessee and their legal consequences. The judgment of such clauses, according to the principles of good faith, equity and others, will require, on the part of the interpreter, a new attitude, under the aegis of Law 8,245 / 91, modified each by Law 12,112 of December 9, 2009. Fulminating them with nullity, with the purpose of minimizing their occurrence in future contracts and establishing the balance in contractual relations. In real estate rental contracts, to set up off-balance-sheet damage, the simple insertion of unfair terms is enough, and the landlord must indemnify the lessee and which, due to its punitive and inhibitory nature, will be the most efficient means of social control.

Key words: Contract, lessor, lessee, property.
1. Introdução

A Pesquisa analisou cláusulas abusiva no contrato de aluguel de imóveis de pessoa física, analisando por que não são questionadas pelos locatários. O processo de locação de um imóvel é cercado de expectativas, dúvidas e incertezas, desde a escolha da residência até a assinatura do contrato, muitas vezes o inquilino se depara com condições e regras, que do ponto de vista legal podem até ser consideradas abusivas.

O contrato de aluguel é o documento que passa para o locatário (inquilino) o direito temporário de morar em um imóvel de outra pessoa (locador). Esse documento serve para formalizar a locação, além de reger a relação e obrigações entre as partes envolvidas no processo. É no contrato que constam as cláusulas com os deveres e direitos de cada um. Os contratos não seguem um padrão e podem ser formulados de maneira personalizada.

De modo geral, o ideal é que o documento contenha as informações pessoais do locador e do locatário, a descrição detalhada do imóvel, o valor do aluguel, duração do contrato, condições de fiança, especificações sobre rescisão contratual e informações claras sobre quem pagará o condomínio, IPTU, contas de água e luz. O inquilino pode sair do imóvel antes do prazo, desde que pague a multa determinada no contrato.

Normalmente há uma cláusula que prevê e contempla essa situação. Se o contrato ainda estiver no começo da vigência, a tendência é que essa multa seja maior. Sim, se ambas as partes concordarem com essa situação. Caso a duração do contrato chegue ao fim e o inquilino permanecer no imóvel por mais trinta dias, o locador pode propor uma renovação contratual para continuar garantindo os direitos das duas partes. São esses itens supra mencionados que serão analisados.

O estudo tem como Tema: Contrato imobiliário de aluguel de imóveis. Delimitação do tema: Aluguel de imóveis de pessoa física e as cláusulas abusivas. Formulação do problema: De acordo com a Lei do Inquilinato, é permitido que o locador exija um tipo de garantia. Uma prática muito comum, ela existe para assegurar o cumprimento do contrato. Dessa forma, caso o locatário não consiga pagar o aluguel conforme o combinado, o locador não leva o prejuízo, podendo receber a quantia que lhe é devida.

Diante desse contexto, Por que o locatário aceita cláusula considerada abusiva no contrato de aluguel de imóvel ora assinado com o proprietário ou com a imobiliária? Justificativa: A pesquisa bibliográfica apresenta um breve estudo sobre o instituto em linhas gerais, o contrato de locação residencial é um instrumento onde o locador cede o uso do seu imóvel para fins residenciais a outra pessoa, que chamamos de locatário. Este é um importante documento onde serão fixadas questões como valor, data de vencimento do aluguel, tempo total de locação, entre outros.

Antes de assinar os papéis, é preciso ter alguns conhecimentos específicos para evitar futuros problemas. Assim sendo a pesquisa é relevante porque traz resultados que contribui de forma positiva no contexto social para a população entender a importância das cláusulas no contrato de locação de imóveis de pessoa física. O contrato de locação residencial é um instrumento onde o locador cede o uso do seu imóvel para fins residenciais a outra pessoa, que chamamos de locatário.

Este é um importante documento onde serão fixadas questões como valor, data de vencimento do aluguel, tempo total de locação, entre outros. Antes de assinar os papéis, é preciso ter alguns conhecimentos específicos para evitar futuros problemas. O contrato é importante para garantir que seja cumprido o que foi acordado entre as partes, ou seja, entre o proprietário e o morador. Também é importante para que ambas as partes tenham ciência dos seus direitos e deveres diante do imóvel.

A pesquisa também é relevante por que esclarece alguns pontos obscuros nas cláusulas consideradas abusivas. Caso o imóvel esteja vinculado a algum contrato de imobiliária, muitas vezes a própria imobiliária se encarrega da confecção do contrato com o morador. Mesmo assim, você deverá avaliar se o modelo – geralmente padronizado – adotado pela empresa contratada se adequa às suas necessidades, e se concorda com todas as cláusulas.

Objetivos: Geral – Investigar: por que o locatário assina um contrato de aluguel de imóvel residencial, com proprietário ou imobiliária, contendo cláusula considerada abusiva juridicamente. Específicos: Identificar a inter-relação pessoal da imobiliária com o inquilino; Conhecer o funcionamento da imobiliária nos aspectos: jurídico, administrativo e social; Analisar a gestão da imobiliária no mercado imobiliário, fazer pesquisa no mercado imobiliário para saber a sua conduta moral e ética.

Metodologia: Quanto à questão metodológica será usada a metodologia Qualitativa, por ser um trabalho dentro da área de Ciências Humanas. Início da pesquisa, foi realizado um levantamento da bibliografia já existente com a finalidade de obter os dados necessários para realização da pesquisa. Então posteriormente na pesquisa de campo, será trabalhado um questionário de cunho quantitativo com perguntas abertas e fechadas para responder os questionamentos que nortearam esse o trabalho.

Natureza da Pesquisa: Básica. Porque gera conhecimentos novos úteis para o avanço da ciência sem aplicação prática prevista. Envolve verdades e interesses universais. Consisti sintetizar e sistemática objetivamente as provas, para estabelecer os fatos e obter conclusões acerca das questões norteadoras do estudo. Segundo os objetivos: Descritiva e Explicativa. Descritiva porque – envolve técnicas padronizadas de coletas de dados, como: questionários com perguntas abertas, entrevista oral e observação sistemática.

Explicativa – explica o “porque” das coisas, visando identificar os fatores que determinam ou contribuem para a ocorrência dos fenômenos. Segundo a análise dos dados: Qualitativa. A partir das respostas dos entrevistados procede-se a uma categorização dos dados o que possibilitam um comentário da fala dos entrevistados. Na abordagem qualitativa, considera a existência de relação dinâmica entre mundo real e sujeito. Método científico da pesquisa: Método dedutivo, porque éumprocesso de análise da informação que utiliza o raciocínio lógico e a dedução para obter uma conclusão a respeito de um determinado assunto. A razão para a pesquisa nasceu da inquietação: por que o locatário assina um contrato de aluguel de imóvel residencial, com proprietário ou imobiliária, contendo cláusula considerada abusiva juridicamente.

A LEI 8.245/91, OU LEI DO INQUILINATO, REGE OS DIREITOS E DEVERES DO LOCADOR E DO LOCATÁRIO

2.Garantia: constitucional.

A Constituição Federal, seu inciso XI, do artigo 5ª, preceitua que “a casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial”. Em regra, apenas é possível ingressar na residência de uma pessoa com uma ordem judicial, cumprida por um oficial de justiça, que no caso do inquilino inadimplente, é uma ordem de despejo.

Recuperação do imóvel pelo locador. É importante que o proprietário notifique formalmente o inquilino para sua saída do imóvel, preferencialmente em 30 dias. Vencido o prazo, é essencial documentar a posse irregular ou invasão, através de boletim de ocorrência, para utilizar ações possessórias de retomada do imóvel, tais como ação de reintegração de posse ou mesmo ação de despejo. Neste caso, vale uma observação, existe uma controvérsia na doutrina sobre qual a ação seria cabível no caso um inquilino que invadiu um imóvel, se ação de despejo ou reintegração de posse.

Os defensores da primeira corrente estão amparados no artigo 5º da Lei do Inquilinato: ‘seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel a de despejo’. Para estes a ação de despejo é a correta, visto que é necessária a rescisão do contrato de locação com o cedente ou sublocador, ou contra o sublocatário ou cessionários irregulares. A segunda corrente sustenta que uma vez que a posse injusta configura esbulho possessório, tem-se como apropriada a ação de reintegração de posse.

Visto que a posse não está assentada em contrato de locação e que, mesmo se não for formalmente rescindido o contrato de locação, não é razoável obrigar que o locador tolere a posse de invasores em sua propriedade. De toda forma, durante a vigência do contrato, independentemente de ser o contrato de locação verbal ou escrito, o locador só pode ingressar no imóvel caso o locatário desocupe-o espontaneamente ou mediante ordem judicial, a qual, inclusive deve ser cumprida com a máxima cautela, na presença de um oficial de justiça, que irá descrever todos os bens móveis e entregar à guarda do depositário.

Atos ameaçadores por parte do locador, como por exemplo, desligar a luz do imóvel, ligações ameaçando expulsar o inquilino do imóvel, podem inclusive ensejar uma futura ação por danos morais e/ou material ou até mesmo uma ação criminal. Da mesma forma, que qualquer atitude, ameaça ao locador, invasão de propriedade, ruptura de cadeados ou portas, dano à propriedade locada, ensejará ao inquilino o dever de reparação civil ou criminal, em igual proporção ao dano causado.

O que se percebe é que o melhor para o locador, é utilizar uma verificação prévia da documentação fornecida pelo futuro inquilino para evitar problemas com a locação, da mesma maneira, deve o promissário locatário, observar os cuidados iniciais, tais como documentos do proprietário, situação do imóvel, efetuando uma vistoria preventiva, e check list de itens, e se possível contar com uma assessoria imobiliária. O cuidado inicial antes da assinatura do contrato, tanto para locador, quanto para locatários, aumenta as chances de uma relação contratual mais segura e protegida em uma locação residencial.

A lei do inquilinato, nº 8.245/91, é a responsável por regulamentar o mercado de aluguel comercial e residencial com o objetivo de garantir os direitos e evitar conflitos nos processos de locação. É fundamental para as partes envolvidas no aluguel conhecer essa lei antes de fechar negócio. Essa é a garantia de que não haverá surpresas e de que todos os direitos e deveres ficarão nítidos em todo o processo de locação.

Assim como outras leis no Brasil, a lei do inquilinato é muito extensa e abrange diversas situações. Isso faz com que muitas dúvidas apareçam e, consequentemente, pode comprometer o fechamento correto de um contrato de aluguel. Em 2010, a lei foi reformulada e passou por alterações. A partir disso, entrou em vigor a nova lei de nº 12.112, que incorporou novos pontos e atualizou situações que foram surgindo na sociedade com o passar dos anos.

Os pontos principais da lei do inquilinato abordam todos os aspectos importantes que locador e locatário precisam conhecer, acatar e cumprir adequadamente. Entre esses pontos, vale destacar: contrato; despejo; desocupação; direitos e deveres do proprietário; direitos e deveres do inquilino; fiança. Garantias; quebra de contrato. Algumas alterações são significativas e precisam ser compreendidas para tornar claras as normas e regras previstas na legislação e, assim, reduzir os riscos de mal entendidos ou prejuízos inesperados.

2.1.Obrigações do locador.

Imóvel em boas condições: primeiramente, devemos observar os cuidados do proprietário do imóvel. A Lei do Inquilinato diz que a pessoa ou empresa responsável pelo aluguel é obrigada a entregar o imóvel em boas condições de uso, ou seja, com peças sanitárias, sem vazamentos graves, sem infiltrações ou mofo que tragam risco à saúde e fornecer uma discrição minuciosa da moradia.

Quem aluga também deve assumir os reparos dos defeitos existentes antes que o espaço seja ocupado. Além disso, é o dono ou a imobiliária responsável pelo imóvel quem deve entregar recibos dos pagamentos (boleto bancário é aceito como recibo), pagar impostos, taxas extras de condomínio e seguro complementar contra fogo.

Antes da contratação: Antes da contratação, se o imóvel não estiver sob os cuidados de alguma imobiliária, o locador deverá procurar um advogado imobiliário ou assessoria de imóveis, para que possa verificar a documentação inicial; locatário pessoa física; No caso de o inquilino ser pessoa física, são necessários:

Documentos de identificação (RG e CPF); Comprovantes de residência (que podem ser contas de água ou de luz); Comprovantes de rendimento. Para este último, são aceitos holerite, contracheque, carteira de trabalho ou mesmo a declaração do Imposto de Renda, desde que a renda comprovada seja igual ou superior a três vezes o aluguel. Locatário pessoa jurídica.

A locação em nome de uma empresa (pessoa jurídica) precisa de: Documentos de identificação dos representantes legais da companhia; Cartão CGC (Cadastro Geral de Contribuintes); Inscrição Estadual ou Municipal; Contrato social com quaisquer alterações; Balanço patrimonial dos últimos dois exercícios; Balancete mais recente; Caso o contrato social não conceda poderes aos representantes legais, será necessário também uma procuração. Comprovantes de renda: Os comprovantes de renda para inquilinos pessoa física vão variar conforme a situação empregatícia.

Os autônomos ou profissionais liberais devem apresentar a Decore (Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos) assinada pelo contador com o número do CRC (Conselho Regional de Contabilidade) e os contratos de prestação de serviços que estiverem vigentes. Os aposentados ou pensionistas precisam comprovar o recebimento dos respectivos benefícios.

Já os comerciantes ou industriais precisam fornecer o cartão do CNPJ, do contrato social da empresa e a Decore assinada pelo contador com o CRC. Caso o inquilino seja um trabalhador da economia informal sem qualquer um desses documentos, ele precisará de uma declaração que comprove o vínculo com o sindicato da classe. Garantias locatícias; Caso a pessoa não tenha um fiador, ela pode apresentar outros tipos de garantia, como o seguro-fiança e a caução.

A fiança é a mais tradicional, assumida por alguém indicado pelo locador para se responsabilizar caso as obrigações assumidas no contrato de aluguel não sejam cumpridas. Já o seguro-fiança pode ser contratado por uma seguradora, que cobra uma taxa mensal para cobrir eventual calote no aluguel. Há ainda a caução, que permite a quem aluga dar bens pessoais (carros, eletrodomésticos, imóveis e até dinheiro) como garantia do cumprimento do contrato. A caução em dinheiro geralmente representa o equivalente a três meses de aluguel.

2.2.Obrigações do locatário.

Documentação do locador: Comprovante de propriedade do imóvel; Documentos de identificação: RG e CPF para pessoa física; CGC, contrato social e designação de poderes aos representantes legais, para pessoas jurídicas. Tempo médio de locação residencial: Normalmente um contrato dura três anos, com direito à renovação.

Aluguéis por períodos mais curtos, porém, podem ser negociadas. No caso de contratos de três anos, o proprietário pode solicitar a saída do inquilino, prática conhecida por denúncia vazia. Existem situações onde o proprietário tem o direito de requerer a retomada do imóvel durante a vigência do contrato, ela pode ser solicitada pelo proprietário nos casos de: acordo formal entre as partes.

Infração legal ou contratual; falta de pagamento do aluguel e/ou encargos; necessidade de reparação urgente do imóvel determinado pelo Poder Público (Prefeitura, por exemplo) e que seja recusada pelo inquilino ou não possa ser executada com sua permanência no imóvel; alienação, venda ou cessão do imóvel.

Nestas circunstâncias, o prazo para desocupação do imóvel é de 90 dias; extinção do usufruto; A causa mais comum, de todas as listadas é a falta de pagamento. Mas e se o inquilino não efetuar o pagamento do aluguel? Pela Lei do Inquilinato, a falta de pagamento pode implicar em ordem de despejo. Mas os atrasos podem ser negociados.

Se for apenas questão de dias de atraso, o inquilino pagará o aluguel com multa estipulada no contrato. “Entre os deveres do locatário está pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação (água, luz, IPTU, ou taxa de condomínio, se for acordado que o locatário vai efetuar diretamente o pagamento), no prazo estipulado ou, em sua falta, até o 6º dia útil do mês seguinte ao vencido.

Além disso, deve cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos”, esta é uma das prerrogativas estipuladas na Lei do inquilinato. Inadimplência do locatário; se a situação não se resolver e o locatário não quitar a dívida com o locador, ou mesmo não regularizar seu contrato efetuando o pagamento, o inquilino deverá ser notificado pelo proprietário a sair do imóvel em 30 dias, através de notificação extrajudicial.

Ação de despejo: Existem diversos tipos de ação de despejo, sendo a mais comum a por falta de pagamento. A ação de despejo pode ser cumulada com a cobrança de aluguéis e demais encargos, devendo ser apresentado com a petição inicial, cálculo discriminado do valor do débito. Fazendo o depósito de 3 meses de aluguel em juízo, o locador conseguirá a desocupação do imóvel em 15 dias por meio de liminar judicial. Se dentro desses 15 dias concedidos para a desocupação do imóvel, o locatário efetuar pedido para depositar judicialmente o valor que contemple a totalidade dos valores devidos, e o juiz autorizar, poderá evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação”, destaca.

Na ação de despejo, o total dos valores devidos engloba: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis) os juros de morada) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa.

De toda forma, a ação de despejo é a única medida que pode obrigar o locatário a sair do imóvel. A Constituição Federal, seu inciso XI, do artigo 5ª, preceitua que “a casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial”.

Em regra, apenas é possível ingressar na residência de uma pessoa com uma ordem judicial, cumprida por um oficial de justiça, que no caso do inquilino inadimplente, é uma ordem de despejo. Recuperação do imóvel pelo locador: É importante que o proprietário notifique formalmente o inquilino para sua saída do imóvel, preferencialmente em 30 dias.

Vencido o prazo, é essencial documentar a posse irregular ou invasão, através de boletim de ocorrência, para utilizar ações possessórias de retomada do imóvel, tais como ação de reintegração de posse ou mesmo ação de despejo. Neste caso, vale uma observação, existe uma controvérsia na doutrina sobre qual a ação seria cabível no caso um inquilino que invadiu um imóvel, se ação de despejo ou reintegração de posse.

Os defensores da primeira corrente estão amparados no artigo 5º da Lei do Inquilinato: ‘seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel a de despejo’. Para estes a ação de despejo é a correta, visto que é necessária a rescisão do contrato de locação com o cedente ou sublocador, ou contra o sublocatário ou cessionários irregulares.

A segunda corrente sustenta que uma vez que a posse injusta configura esbulho possessório, tem-se como apropriada a ação de reintegração de posse. Visto que a posse não está assentada em contrato de locação e que, mesmo se não for formalmente rescindido o contrato de locação, não é razoável obrigar que o locador tolere a posse de invasores em sua propriedade.

De toda forma, durante a vigência do contrato, independentemente de ser o contrato de locação verbal ou escrito, o locador só pode ingressar no imóvel caso o locatário desocupe-o espontaneamente ou mediante ordem judicial, a qual, inclusive deve ser cumprida com a máxima cautela, na presença de um oficial de justiça, que irá descrever todos os bens móveis e entregar à guarda do depositário.

Atos ameaçadores por parte do locador, como por exemplo, desligar a luz do imóvel, ligações ameaçando expulsar o inquilino do imóvel, podem inclusive ensejar uma futura ação por danos morais e/ou material ou até mesmo uma ação criminal.

Da mesma forma, que qualquer atitude, ameaça ao locador, invasão de propriedade, ruptura de cadeados ou portas, dano à propriedade locada, ensejará ao inquilino o dever de reparação civil ou criminal, em igual proporção ao dano causado. O que se percebe é que o melhor para o locador, é utilizar uma verificação prévia da documentação fornecida pelo futuro inquilino para evitar problemas com a locação.

Da mesma maneira, deve o promissário locatário, observar os cuidados iniciais, tais como documentos do proprietário, situação do imóvel, efetuando uma vistoria preventiva, e check list de itens, e se possível contar com uma assessoria imobiliária. O cuidado inicial antes da assinatura do contrato, tanto para locador, quanto para locatários, aumenta as chances de uma relação contratual mais segura e protegida em uma locação residencial.

A imobiliária, ou o proprietário, tem o direito de exigir a garantia locatícia. Essa exigência visa assegurar ao locatário que os aluguéis serão pagos até o fim do acordo. Muitos proprietários já tiveram prejuízos no passado por falta de amparo legal, o que já não acontece com tanta frequência. Por outro lado, vale destacar que não é legal exigir mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de aluguel. Isso significa dizer, por exemplo, que não é possível solicitar o fiador e o seguro-fiança para alugar uma propriedade.

2.3. Cláusulas Abusiva

O princípio da força obrigatória dos contratos já foi um princípio de grande força para as relações contratuais e nos dias atuais, essa força foi mitigada com a utilização de outros grandes princípios jurídicos, como o princípio da boa-fé objetiva, o princípio da função social dos contratos, o princípio da autonomia privada.

A propriedade é uma convenção humana e pode ser definida como o poder que o indivíduo ostenta sobre uma coisa estando presentes faculdades de usar, gozar, dispor e reivindicar, não sendo essas exaustivas ou absolutas, podendo inclusive alguns dos poderes estarem momentaneamente dissociados.

No dizer de Ascensão:

A propriedade concede a universalidade dos poderes que se podem referir à coisa. Por isso o proprietário tem vocação para o gozo. Este pode em concreto faltar, sem que em nada se toque a essência do direito. A propriedade fica então reduzida a um elemento qualitativo a que podemos também nos chamar casco ou raiz; mas como os poderes foram concedidos como universalidade, eles automaticamente se expandem quando a restrição desaparecer. Nisto consiste a elasticidade (2000, p.449).

De início, afirma-se por questão didática que propriedade não é um direito, sendo a sua proteção o direito. Na verdade, o objeto de estudo deste item não é propriamente a propriedade em si, mas o direito de propriedade e as relações do seu detentor com a coisa imóvel.

A propriedade, além de não ser um direito também não pode ser caracterizada como um privilégio. Este termo sempre indica um direito exclusivo de poucos, já os poderes sobre a coisa, cuja proteção é um direito, é extensivo a qualquer cidadão, sendo protegida pelo Estado, desde que sejam respeitados certos condicionantes e limites.

O fato de poder usar, gozar, dispor e reivindicar exalta o poder do indivíduo sobre uma coisa, e o cerceamento pleno da propriedade leva de certa forma à extinção da própria liberdade, já que o direito à propriedade constitui um elemento clássico da autonomia privada do particular. Na lição de Richard Pipes, extrai-se que a ideia de liberdade e propriedade são interligadas (apud TORRES, 2008, p. 131).

Mais adiante conclui: “Minha hipótese inicial dizia que há uma ligação íntima entre garantias públicas de propriedade e liberdade individual: que enquanto a propriedade de certa forma existe sem a liberdade, o contrário é inconcebível.” Todo objeto passível de apropriação denota as faculdades citadas e o exercício.

Destas constitui um indicativo de liberdade do dominador, embora, conforme será vistos nos itens que se sucedem, que o tipo de propriedade em estudo, fundiária, face a sua complexidade e a sua natureza de bem de produção, e não de consumo, sofra uma intensa intervenção estatal, objetivando, por mais paradoxal que seja, a concretização da liberdade atribuída ao proprietário sobre uma coisa.

Ao se analisar a propriedade, deve-se delimitar que tipo de coisa é passível de apropriação e de gerar direito, um direito que é subjetivo absoluto no sentido de que não necessita de nenhuma relação com outra pessoa para que seja exercitado ou oponível. Qualquer aspecto relativo ao direito de propriedade não pode ser dissociado da função social.

Este princípio do direito constitui uma mudança de paradigma: do aspecto individual para o coletivo, trouxe para os dias de hoje uma crescente constitucionalização do direito privado (CANARIS, 2006, p. 20), devendo a legislação civil se adequar aos princípios consagrados.

O direito de locar o bem é uma das faculdades do direito de propriedade, já que o proprietário estaria utilizando-se da possibilidade de gozar o bem, ao destinar o imóvel a outra pessoa, que passaria a ter a posse direta, mediante pagamento de retribuição mensal.

O que constituiria uma exploração econômica do proprietário, que extrairia frutos da coisa. Preliminarmente expõe-se que o uso e o gozo, como não poderia deixar de ser, devem obedecer à função social, e o não cumprimento implica no desvirtuamento da propriedade e até na possibilidade de responsabilização do proprietário, que, via de regra, é o locador.

Cláusulas abusivas como, estipular valor a ser pago a título de pintura, ou especificação de profissional ou marca de tinta para a realização da pintura, podem sim ser consideradas abusivas, já que impõem as partes um tipo de ônus e custo que com materiais e tintas similares, bem como, outros profissionais poderiam realizar o serviço de pintura por valor menor. A pintura deve ser observada como conservação do imóvel, e até mesmo um atrativo para que outras locações possam ser realizadas no mesmo imóvel.

Por fim, a importância de se ler o contrato de locação – ou qualquer outro – é de suma importância para evitar qualquer tipo de aborrecimento futuro. O questionamento de cláusulas contratuais, apontar discordância ou dúvida deve ser feito no momento da assinatura, dessa forma, o contrato terá eficácia e dará maior segurança jurídica as partes.

2.4.quando o locador pede a moradia de volta.

Algumas diretrizes precisam ser seguidas quando o proprietário não deseja renovar ou quer rescindir o contrato de aluguel. Para isso, é necessário informar ao inquilino por meio de uma carta registrada ou notificação. A partir do conhecimento do locatário, contam-se 30 dias para a desocupação do imóvel. Caso esse período não seja respeitado e o locatário continue no imóvel, o locador pode acionar a justiça para a concessão de uma ação de despejo.

Em hipótese alguma o proprietário pode desocupar a moradia à força, pois essa responsabilidade cabe à justiça. Existem algumas situações que justificam a retomada da moradia. Algumas delas são: infração legal ou contratual; acordo formal entre as partes do contrato; falta de pagamento do aluguel, taxas ou contas da residência; reparação urgente determinada pelo poder público e que não pode ser realizada com pessoas residindo no imóvel; venda, alienação ou cessão da moradia.

Nesse último caso, o prazo para a desocupação eleva-se para 90 dias. Mas o que acontece quando é o inquilino que deseja devolver o imóvel antes do fim da vigência contratual? No geral, o contrato estabelece uma multa para essas situações, que é proporcional aos meses que ainda restam para a finalização do acordo. Assim como no caso do locador, o locatário enviará uma notificação descrevendo o desejo de rescindir o contrato com 30 dias de antecedência. Entretanto, o inquilino fica livre da obrigação de pagar a multa rescisória se o motivo da entrega da residência for uma transferência para trabalhar em outra cidade.

Considerações finais

Os contratos de locação mesmo sendo definidos em espécie pelo Código Civil tem um legislação extravagante que doutrina a questão locação de imóveis, a Lei do inquilinato. Mesmo com todo esse arcabouço legal, ainda apresenta-se forte lacunas no que se diz respeito a locação residencial, como o tema abordado neste, a incidência da relação de consumo na locação de imóvel residencial.

Ao estar em contato direito com locador temos uma relação normatizada tão somente pelo Código Civil, já quando temos um terceiro prestador de serviços do locador ou do locatário, entende-se a jurisprudência e a doutrina que se trata de uma relação de consumo quanto a esse terceiro.

No tocante da cláusula abusiva, A análise das conclusões obtidas com a pesquisa, que trata do questionamento acerca dos tipos que induzem o dever de reparar derivado da relação locacional urbana e exposta neste artigo ao longo dos itens dissertados, pode ser apresentada os pontos.

O direito de locação, que tem por base uma relação obrigacional, pode ser classificado como um direito pessoal de gozo e não um direito real de gozo, cujo exemplo seria o usufruto. A responsabilidade advinda de infração cometida na relação locacional urbana, tratada pela Lei 8245/91, não é apenas de natureza civil, podendo ser também de natureza penal.

Enfim, alugar um imóvel pode ser muito positivo para a sua qualidade de vida, mas, para evitar dores de cabeça no futuro, é essencial ler atentamente o contrato de aluguel Afinal, o contrato de locação serve para que locador e locatário possam se resguardar em caso de se sentirem prejudicados por algum aspecto o embasamento na lei possibilita a busca de formas legais de resolver os problemas.

Referências

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CANARIS, Claus – Wilhelm. Direitos fundamentais e direito privado. Trad. Ingo Wolfgang Sarlet e Paulo Mota Pinto. Lisboa: Almedina, 2006.

Lei 8.245/91, modifi cada pela Lei 12.112 de 09 de dezembro de 2009.

TORRES, Marcos Alcino de Azevedo. A propriedade e a posse. Rio de Janeiro: Lúmen Juris, 2008.

Leitura complementar

DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada. 9. ed. São Paulo: Saraiva, 2008.

FERGUSON, C.E. Microeconomia. 15. ed. Rio de Janeiro: Forense Universitária, 1991.

FAQUIM, Rodrigo César. O contrato de locação imobiliário residencial urbano sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor. Jus Navigandi, Teresina, ano 18, n. 3694, 12 ago. 2013. Disponível em:. Acesso em: 28 nov. 2014.

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Ingo Wolfgang Sarlet e Paulo Mota Pinto. Lisboa: Almedina, 2006.

DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada. 9. ed. São Paulo: Saraiva, 2008.

JUSEFOVICZ, Eliseu. Proteção contra cláusulas abusivas nos contratos civis e empresariais: Dissertação submetida à Universidade Federal de Santa Catarina para a obtenção do título de Mestre em Direito. Disponível em: Acesso em: nov. 2014.

MESQUITA, Manoel Henrique. Obrigações reais e ônus reais. Coimbra:

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RIZZARDO. Arnaldo. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2005, pág. 612 QUARESMA.

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___ . A lei do inquilinato. 8. ed. São Paulo: Atlas, 2007.

Artigo escrito por: 

Wilson Moreira Fernandes Junior: Acadêmico do curso de Direito da Universidade Luterana do Brasil, ULBRA – Centro Universitário Luterano de Manaus.

Armando de Souza Negrão: Bacharel em Direito pela Universidade do Amazonas. UA.Com especialização em Administração Pública pela Universidade Nilton Lins. Advogado Militante na Comarca de Manaus e Prof. do curso de Direito da Universidade Luterana do Brasil. ULBRA – Centro Universitário Luterano de Manaus.

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